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地王频现、官方预警 楼市走向何方?

聊宅网     2019-05-29 10:33

 随着气温的不断上涨,房价仿佛也要随着温度涨上去。

楼市小阳春出现蔓延之势,尤其是一二线城市房价明显回暖,深圳二手房成交量创两年半以来新高,苏州土地溢价率大幅走高致“地王”频现,佛山累计新建商品住宅成交均价同比涨幅达到22%进入房价过热区间等等。

房价上涨让不少徘徊的炒房客和中介机构蠢蠢欲动,然而“房住不炒”鲜明的旗帜不动摇,住建部迅速做出反应,对房价涨幅较大的城市做出预警提示。

这也是住建部在继4月19日对6个城市进行预警提示后,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

实际上,从国家统计局最新公布的4月70城房价数据来看,被预警的四个城市大连和南宁房价明显上涨。4月大连新建住宅环比上涨0.7%,同比上涨13.2%;二手房环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%,同比上涨11.5%,不仅新房价格环比增速近三个月一直加快,二手房价格增速更是超过了1.4%,位居70个大中城市第五名。苏州和佛山4月新建商品住宅价格同比涨幅分别为13.2%和11.5%,房价也是明显上涨。

 

地王频现、官方预警,楼市走向何方?

 

 

苏州和佛山已经不是第一次对官方点名批评,早在2018年6月整治房地产乱象时,苏州和佛山就是重点整治对象,同年住建部因楼市调控问题约谈城市负责人时,佛山就在这12个城市当中。

 

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供需两旺让楼市持续回暖

楼市价格浮动一直具有季节性因素,春季正是一年当中信贷额度宽松的时刻,银行按揭贷款审批速度放快,购房者能快速得到资金支持,在资金无负担的情况下,当然入市的意愿就比较强了,购房诉求增加。

除了购房者信贷宽松以外,年初也是房企资金最充裕的时刻,充沛的资金就意味着拿地的动力和能力加强,再加上房企融资的成本不断下降,不少房企抓住时机加大融资力度。

国家统计局的数据显示,1—4月份,房企到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点;全国房企投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点。

房企资金到位充足,拿地速度增快,一定程度上推动了新房推盘量的增加,出现供需两旺的情况。据国家统计局显示,有31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点,楼市持续回暖中。

 

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“地王”频现,苏州首当其冲

房企资金充裕,全国迎来一波土地成交小高峰,武汉、杭州、苏州、合肥、温州等地土地市场活跃,成交额上升,溢价率同样上行。特别是苏州多个区域频现“地王”,一些区域更是需要全款甚至需要托关系才能买到新房。

 

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4月24日,苏州主城区出让5宗宅地,其中位于吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的2宗宅地均成为板块新“地王”。

4月29日,工业园区的一宗宅地的楼面价创下10年来新高,溢价率38%,地价首次突破3万元/㎡,将苏州楼市的“小阳春”行情推到极致。不过地王频出,只是苏州土地市场强势升温的一个缩影而已。

更有数据显示,今年一季度苏州宅地平均楼面价15082元/平方米,同比上涨25%,处于近4年来的次高位;平均溢价率19.11%,同比增加3.44个百分点,环比增加12.2个百分点。这完全与“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主基调背道而驰,苏州调控升级势在必行。

5月11日晚间,苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》对工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”,规定新房须取得房产证3年后方可转让;园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。

由此可看,只要市场过热肯定会加码调控,“稳地价、稳房价、稳预期”基本调控原则不会改变。

 

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因城施策,告别“大涨大跌”

因城施策,已成为稳定房地产市场稳定发展的主要途径,当一地房地产市场过冷或者过热时,会有相应的刺激或者抑制政策出台,告别“大涨大跌”

 

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以苏州为例,此轮限售范围并非全市,而是仅仅针对苏州工业园区和高新区部分重点区域,只因为近期苏州房价上涨过快的地区主要就集中在工业园区。

1-4月各地发布的调控措施已超过164次,几乎呈现全面收紧态势,并把因城施策全面落实。不同城市之间实施不同调控政策。

例如,合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价;成都、大连、东莞、南宁、合肥、黄山等地对住房公积金提取政策做了进一步的规范;在深圳、哈尔滨、甘肃、合肥、杭州等地正在对房地产市场乱象、经纪机构、房企的不规范行为做专项整治。

 

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结语

从目前来看,楼市调控主要以稳为主,防止房价大跌大涨。

对于房价上涨过快的城市,实施不同形式的调控政策,贯彻落实‘一城一策’的差异化施策原则,使各地区房地产政策收紧有度。既有苏州重启限售,也有青岛深圳放松公积金政策,批评房价过热地区,对土地去化周期小的地区,集中放量。

一切都以““稳地价、稳房价、稳预期”的基调为主,房价几乎告别大涨大跌。

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